Consideraciones al comprar Activos de Bancos

Hay algunas consideraciones que debemos tener en cuenta al comprar un Inmueble a un Banco y que, para evitar sorpresas, debes conocer. Desde mi experiencia te enumero las más importantes:

Financiación hasta el 100%
Si requieres financiar la compra de tu activo bancario, recuerda que cada banco está dispuesto a financiarte hasta el 100% del precio de compraventa de sus activos bancarios propios. Hay varias entidades con convenios específicos para los inmuebles procedentes de SAREB (el archiconocido Banco Malo) que también estarán dispuestos a financiar hasta el 100% del precio de compraventa de los activos bancarios de éste.

OJO, vas a necesitar contar con unos pequeños ahorros (entre un 11% y un 15% del precio de compraventa que se destinan a "gastos"). Para el resto de inmuebles la financiación será siempre menor (hasta el 80% en el caso de viviendas, el 60% en oficinas y locales...). Los gastos de compraventa en Cantabria son:

• Si el inmueble es un adjudicado, aunque esté sin estrenar, se le aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) que, actualmente es de tan solo el 8%
• Si el banco es el Promotor del edificio, se le aplicará el IVA del 10% más otro 1,5% correspondiente a Actos Jurídicos Documentales (AAJJDD)
• Tanto si se aplica el ITP como si se aplica el IVA + AAJJDD, también tienes que tener en cuenta el coste de Notaria y Registro de la Propiedad que, en conjunto, ascenderán aproximadamente a un 3% del precio de compraventa.

Los activos bancarios se adquieren "como cuerpo cierto"
Siempre que compramos un activo bancario, sea a estrenar o sea usado (con un grado mayor o menor de reforma) se compra tal y como está, con sus virtudes y sus defectos. En muchas ocasiones nos encontramos que faltan radiadores, vidrios rotos, desperfectos en los sanitarios...

Hay que tener en cuenta que el precio que se ha marcado para la compraventa de estos activos de banco ha sido fijado teniendo en cuenta las carencias y desperfectos por lo que es lógico que la entidad no se haga cargo de esas reparaciones o reposiciones (como tampoco se haría cargo un particular que vende un piso para reformar).

Por tanto, cuando visites un activo bancario debes asumir que no habrá planos ni memoria de calidades del inmueble. Por supuesto puedes medir todo lo que necesites.

Los activos bancarios se adquieren "Libres de Cargas"
"El activo se transmitirá libre de toda clase de cargas, gravámenes, inquilinos u ocupantes y al corriente de pago de impuestos, arbitrios y gastos de comunidad. En caso contrario se deducirá del precio final de venta, el importe necesario para la cancelación económica y registral de las cargas existentes en el momento de otorgarse la escritura pública de compraventa".

¿Que quiere decir esto?
A todos mis clientes les preocupa que el inmueble que les interesa tenga cargas (deudas financieras pendientes tales como hipotecas, gastos de comunidad o impuestos como el de Bienes inmuebles, entre otras cosas). Si bien es más que probable que en el momento de formalizar la reserva, el inmueble tenga numerosas cargas, el día en el que se firma la escritura de compraventa, la entidad liquidará las hipotecas pendientes y presentará los correspondientes certificados de estar al corriente con la comunidad de propietarios y con el ayuntamiento en lo que se refiere al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). De no presentar sendos certificados, en la escritura se hará constar que, hasta la fecha y en lo que legalmente pueda ser reclamado tanto de comunidad como de IBI, correrá de cargo de la parte vendedora (entidad bancaria) salvo que, de mutuo acuerdo, se pacte de forma diferente.

¿Que sucede con los suministros?
Los suministros (agua, luz, gas...) son una carga que va contra la persona que los contrató, nunca contra el inmueble. Una vez que eres propietario, puedes conocer la deuda (te informará la propia compañía suministradora cuando requieras contratarla) y en ese momento pueden pasar 2 cosas:

1. Que la "deuda" más la tasa de "re-enganche" sea de un importe superior al alta nueva
2. Que un "alta nueva" y lo que implique (boletines de instalación, por ejemplo) sea de un importe superior a la "deuda más el re-enganche"

Como todo en la vida....

ESCOGE LA OPCIÓN QUE MÁS TE CONVENGA

Si tienes cualquier duda al respecto:

1. Pregunta a tu asesor inmobiliario. 
2. Consúltame con toda confianza. Soy especialista en activos bancarios. 
3. Si aún te siguen quedando dudas, solicita cuantas aclaraciones creas necesarias al Notario.

Como siempre, te invito a suscribirte al blog y al canal de Youtube para enterarte el 1º de los mejores activos bancarios en Cantabria.

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