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EMPEZAMOS
Tras aprender a enterarte de las oportunidades en activos bancarios, hoy más información útil para analizar la rentabilidad de tu inversión financiera en bienes inmuebles.
Si aún no eres un experto en inversiones, probablemente esta información te va a resultar muy útil. Al realizar una inversión en bienes inmuebles, para evaluar la rentabilidad real, has de tener en cuenta, además de las consideraciones al comprar activos bancarios, el precio de la inversión, si no además, una serie de gastos adicionales:
Gastos asociados a la operación de compraventa.
Estos gastos van a depender de varios factores:
- Si compras como particular o como empresa
- Si comprar como empresa, en ocasiones podrás tributar la compra con IVA independientemente que el inmueble sea Nuevo o de Segunda Mano (que posteriormente puedes desgravarte)
- Si compras Obra Nueva o Segunda Mano:
- En el caso de Obra Nueva el impuesto aplicable es el IVA del 10% para viviendas ó del 21% para solares, locales, garajes y trasteros. A esto tendrás que añadirle un 1,5% adicional como AAJJDD (actos jurídicos documentados)
- En el caso de Segunda Mano el impuesto a tributar es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) que dependerá de la Comunidad Autónoma en la que te encuentres (en Cantabria actualmente es el 8%)
- Tu edad y/o condiciones especiales. Por ejemplo, en Cantabria, para menores de 30 años que compren vivienda de segunda mano que vayan a destinar a vivienda habitual, el ITP es del 5%
- Si dispones de fondos propios o requieres de financiación
- En el caso de fondos propios, aparte de lo que corresponda en los puntos anteriores, sólo resta sumar los gastos de Notaría, Gestoría y Registro de la Propiedad.
- En el caso de financiar, tendrás que contar también con el coste de la tasación, comisión de apertura, gastos de estudio, etc. además de una nueva escritura (la de la Hipoteca) y otros gastos aparejados que conlleva ésta.
Bueno, acabas de adquirir tu activo bancario a muy buen precio y ya has sumado todos los gastos que le correspondían....
Bonus
Complementaria de la Agencia Tributaria: Eres consciente que has comprado un auténtico chollo por lo que no debe extrañarte que la valoración que da Hacienda Publica a tu recién adquirido activo bancario sea superior a lo que te ha costado. Es muy probable que te reclamen una diferencia por los impuestos que "entienden" debes abonar.
Puedes reclamar, incluso si la diferencia entre el precio por el que compraste y el que estima Hacienda es muy grande, podrás solicitar una tasación pericial contradictoria.
Si es tu caso o resulta de tu interés, tienes una explicación bastante interesante en este post
Bueno, pues ya has comprado, pagado impuestos y gastos de compraventa, incluso has liquidado la complementaria...
Gastos de adecuación
Es el momento de analizar el estado de tu inversión, sobre todo si pretendes ponerla en alquiler. Hablaremos largo y tendido de este tema en un próximo artículo dedicados a reformas, decoración y una técnica innovadora: El Home Staging
Gastos de mantenimiento
Ya tienes tu inmueble listo para alquilar. Has sumado absolutamente todos los gastos que te ha ocasionado hasta este momento pero aún te quedan los gastos de mantenimiento (gastos de comunidad e IBI anual)
Cálculo de la rentabilidad
Hemos llegado al premio de haberte leído todo el artículo hasta aquí. Para calcular la rentabilidad de tu activo bancario has de dividir la suma de las doce mensualidades de renta entre el cociente que resulte de sumar todos los gastos que has cubierto más los gastos de comunidad e IBI de un año
Declaración de la renta
Como sabes, tendrás que declarar los ingresos obtenidos por el alquiler del inmueble del que te puedes deducir una amplia gama de gastos vinculados al alquiler. Aquí no hay fórmula fija pero puedes consultar el siguiente enlace sobre Como tributar en el IRPF el alquiler de vivienda.
Permíteme recordarte que, si recurres al asesor inmobiliario adecuado que conozca a la perfección cada activo bancario de la zona así como todos los gastos que conlleva, ahorrarás tiempo, dinero, recursos.... y sorpresas. Consúltame
Recuerda que en Activos Bancos te voy a acompañar en TODO
Desde la reserva hasta encontrar inquilino (incluida reforma)
OPORTUNIDAD + DECISIÓN = ÉXITO
"Las OPORTUNIDADES se presentan sin previo aviso. Si demoras la DECISIÓN otro se aprovechará"
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